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政策背景

2018年5月17日,《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》(深府規〔2018〕8號)正式頒發,要求各區結合轄區實際,制定實施細則。根據市政府棚改實施意見,參考其他區政策,起草了《深圳市鹽田區棚戶區改造實施細則》。

相關文件

棚戶區改造項目與城市更新項目的區別

棚戶區改造和城市更新是相互獨立的政策體系

1政策適用范圍不同。棚戶區改造政策主要適用于老舊住宅區;而城市更新政策改造的范圍更廣,包括舊住宅區、舊工業區、舊商業區、城中村和舊屋村等。

2補償獎勵標準不同。棚戶區改造項目的貨幣補償標準應當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令第292號)的規定確定,產權調換按照套內建面1:1或建面不超過1:1.2的比例執行,允許不超過10㎡的增購;而城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商,并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。

3項目實施模式不同。棚戶區改造項目以公共利益為目的,采取政府主導,以人才住房專營機構為主,其他企業可以參與的模式,改造方式以拆舊建新為主,搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引導、市場運作的模式,改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建,所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性質住房。

棚戶區改造條件

《實施細則》第二條規定了棚戶區改造的適用范圍是:鹽田區行政區域范圍內,符合《實施意見》規定實際功能以居住為主導,且同時符合下列條件的老舊住宅區:

1房屋使用年限在20年以上,或使用年限雖不足20年,但按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區;

2存在住房質量、消防、地質災害等安全隱患,或使用功能不齊全,或配套設施不完善,并取得專業機構出具的相關評估報告;

3用地面積原則上不少于5000平方米。單個舊住宅區用地面積少于5000平方米的,應與同一街道內的其他舊住宅區聯合申報,且全體權利主體同意在項目范圍內統籌搬遷安置或貨幣補償,搬遷安置方案以政府批件為準。

因規劃統籌需要,符合《實施意見》規定,具備改造條件的城中村、舊屋村,確需通過棚戶區改造政策實施拆除重建的,可納入本實施細則的適用范圍。

棚戶區改造項目的搬遷安置補償和獎勵標準

鹽田區棚戶區改造實行統一的搬遷安置補償標準,采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式,由權利主體自愿選擇。

貨幣補償標準應當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(市政府令第292號)的規定確定。

產權調換按照套內建筑面積1:1或不超過建筑面積1:1.2的比例確定。搬遷安置住房產權性質按《實施意見》相關規定確定。

獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積,增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收,最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。

棚戶區改造項目申報

街道辦事處及中英街管理局在綜合情況調查的基礎上,篩選改造意愿強烈、實施條件成熟的舊住宅區,開展初步改造意愿征集工作。有改造意愿的權利主體人數達到權利主體總人數的85%以上,且所擁有建筑面積占總建筑面積的比例達到85%以上的,街道辦事處及中英街管理局組織開展棚戶區性質評估界定。符合棚戶區改造申報條件的舊住宅區由街道辦事處及中英街管理局向區主管部門申報。

棚戶區改造項目的實施主體確認

鹽田區棚戶區改造項目的實施主體由區主管部門確認,確認方式有兩種:

棚戶區改造項目實施主體的主要職責

棚戶區改造項目的實施主體主要負責以下工作:

棚戶區改造項目的專項規劃編制

棚戶區改造項目的專項規劃由區主管部門組織項目實施主體委托專業機構,根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和法定圖則的要求,考慮片區公共配套設施和市政交通基礎設施承載能力、人才住房和保障性住房建設等因素,結合項目概念規劃,編制項目專項規劃。

棚戶區改造項目的專項規劃報審

1棚戶區改造項目的專項規劃編制完成后,由區主管部門報區城市更新部門審查;區城市更新部門在10個工作日內進行初審,初審不合格的,書面復函申報單位并說明理由;初審合格的,由區城市更新部門在我市主要媒體、官方網站、項目現場對項目專項規劃進行不少于30日的公示。

2公示期滿,由區城市更新部門對公示意見進行匯總和處理,并將專項規劃、公示意見及處理建議報區城市更新工作領導小組審議,審議通過后,報市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批。審批通過后,區城市更新部門將審批結果抄送市規劃國土委,依程序納入全市規劃國土‘一張圖’綜合管理信息系統。同時區主管部門在項目現場進行公示,或以其他方式通知權利主體。

棚戶區改造項目的搬遷安置補償協議簽訂

棚戶區改造項目的搬遷安置補償協議由街道辦事處及中英街管理局、項目實施主體和權利主體三方在簽約期內簽訂附生效條件的《搬遷安置補償協議》。權利主體委托第三人簽約的,應出具經公證的授權委托書。

棚戶區改造項目搬遷安置補償協議中涉及的安置補償等相關費用由項目實施主體支付。

棚戶區改造項目的終止情況

被確定為棚戶區改造項目的老舊住宅區(城中村、舊屋村),在以下情況會被終止:

1在確定為棚戶區改造項目后,由街道辦事處及中英街管理局組織項目實施主體進行為期六個月的改造意愿征集,期限屆滿后,有改造意愿權利主體的人數未達到權利主體總人數的95%,或所擁有建筑面積未達到總建筑面積的95%,意愿征集工作終止。經區指揮部審議同意后,項目終止,但區指揮部認為確需改造且實施條件成熟的項目除外。

2在搬遷安置補償協議簽約階段,簽約期屆滿,已簽約權利主體的人數未達到權利主體總人數的95%,或所擁有建筑面積未達到總建筑面積的95%,實施主體可向街道辦事處及中英街管理局申請終止項目。經區指揮部審議同意后,項目終止。
經區指揮部審定終止的項目,原則上五年內(從審定終止日算起)不再納入棚戶區改造計劃

棚戶區改造項目的房屋征收條件

搬遷安置補償協議簽約期屆滿,已簽約權利主體的人數達到權利主體總人數的比例及所擁有建筑面積占總建筑面積的比例均達到95%時,區主管部門根據社會穩定風險評估報告和未簽約房屋的情況提請區指揮部審議房屋征收事宜。區指揮部根據公共利益的需要,同意實施房屋征收的,有關主管部門依照相關法律、法規、規章的規定依法開展房屋征收工作。

項目范圍內涉及違法行為的,區相關執法部門依法啟動行政處罰程序。

棚戶區改造項目中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房的地價計收標準

地價由實施主體代為計收,權利主體需繳清地價后,才能取得相應的產權證。

  • 1專家介紹

楊軍

職 務中共深圳市鹽田區委副書記,區政府區長、黨組書記

分 工主持區政府全面工作,分管審計工作。分管區審計局。

  • 2文字實錄

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